咨讯息 · 2022年7月29日 0

原调查报告网购+办公设备空间情景适应能力探求

看法成分股行业革新之下,办公设备空间服务项目业正在积极探索更多元化的消费情景。传统办公设备楼之外,百货公司、饭店等商业模式也被切入。

据看法成分股检视,部分办公设备空间样品民营企业在此之前已在百货公司中产业布局办公设备空间上进行了课堂教学,其中主要就以wework、FamilyMart铁工厂等为代表。

此种形式在此之前在国外已近类似课堂教学,2015年坐落于美国纽约的 Westfield开办了一家名叫 Bespoke 的新式办公设备空间,打造出振工后办公设备的情景。

2020 年,日本百货公司巨擘昌明梅田也开办了可用于远程办公设备的工作空间,在约 152 万平方米的空间里置放 43 个座席,提供控制器及 Wi-Fi,满足消费者的办公设备需求。VPS

目前而言,此种形式可以作为扩宽办公设备空间服务项目情景适应能力的有效课堂教学,但还在积极探索试著阶段,尚未在较大范围内铺展。

工程项目权衡

据看法成分股检视,相较其他民营企业,wework和FamilyMart铁工厂产业布局这类工程项目较为积极,但与现有工程项目规模相比,占比较小。

据看法成分股不完全统计,二者入驻百货公司的办公设备空间工程项目数量有限,均不超过10个。与之相较,wework在内地共有83个工程项目,FamilyMart铁工厂则有230+个工程项目。VPS

从wework、FamilyMart铁工厂已近工程项目的迁建来看,主要就集中在上海、上海等第一线发达城市成熟商业服务中心的工程项目之中,如wework入驻的顺义大悦城和上海西单蚬壳里都是所在商业服务中心颇具指标性的百货公司工程项目,除此之外也鲜有如公府国际性服务中心等坐落于核心理念商业服务中心的增量改建大型商场。

这类工程项目的商业服务中心位条件得天独厚,相关基础建设也较完善,在便捷性上面具有优势。VPS

如WeWork顺义大悦城坐落于顺义区东北角,CBD的南进镇内,为高质量创业者公司及院校科创地,除此之外邻近地区众多科季夫,距离6一号线仅200米。公府国际性服务中心则坐落于上海公府井商业服务中心核心理念位置,紧邻上海地铁1一号线与5一号线,拟订未来地铁8一号线将可直通,是上海出名的商业服务中心、服务项目经济与商业文化相互相融地。

楼层选择上,大部分工程项目分布在百货公司的高层或者顶层,主要就是出于降低改建难度和成本的权衡。VPS

选择高楼层,甚至是天台,一是在采光方面会更好,满足租赁民营企业和个人对于办公设备场所光线充足的需求,二是与网购商业模式区分开,更容易规划商业模式,除此之外也考虑到租金等因素。

将百货公司的办公设备空间工程项目工位费与其他工程项目对比,可以发现租金价格并不低。

以wework蚬壳里工程项目为例,坐落于同一商业服务中心的4个工程项目中,工位费排在第二,仅次于雷格斯旗下的中宇大厦工程项目,属于中等偏上水平。VPS

范围拉大到wework坐落于上海的20个工程项目,蚬壳里工程项目工位费价格排第三,属于较高水平。

工位数来看,西单蚬壳里和顺义大悦城这类网红人气型工程项目工位数并不算多,而wework公府国际性服务中心这类增量改建工程项目的工位数较多。二者之间工位数差异较大,区间从几百到两千不等。

看法成分股认为,这背后应该是百货公司方的权衡。不同类型百货公司,其定位差异和引入办公设备空间商业模式的目的不一。VPS

运营较为成功的成熟工程项目,办公设备空间工程项目入驻面积不会太大,可视为对现有商业模式的丰富和补充,如顺义大悦城主要就定位潮流和年轻,具有明显网红气质,与办公设备空间这类创新商业模式相契合。

对增量改建工程项目来说,办公设备空间入驻能发挥的作用更大一些,也趋向于打造出更大面积的工程项目。以wework上海广场工程项目为例,该工程项目在2020年由美罗、华凌、融创上海和御沣四方共同收购改建,办公设备商业模式占据较大比重。

目前上海广场的商业模式划分为餐饮、零售、娱乐、办公设备及基础建设五大类。相关资料显示,商业模式组合上,上海广场餐饮娱乐占比约36%,潮品零售占比约8%,办公设备空间服务项目占比56%,周边工程项目则主要就以餐饮零售商业模式为主。VPS

从百货公司角度看来,该工程项目坐落于上海淮海中路商业服务中心,区域内产业布局了上海K11,上海香港广场、上海新天地、上海环贸iapm等十几个商业工程项目,商业竞争激烈。

基于此,改建首先有区别于周边工程项目的差异性,形成错位经营。从这个角度看,wework办公设备空间作为办公设备商业模式上,与其他以零售商业模式为主的工程项目功能有明显区别,一定程度上满足了这一需求。VPS

除此之外,共享办公设备空间可带来稳定租金收入,进出共享办公设备空间的用户可直接或间接转化为大型商场有效客流,提升大型商场业绩这点也对百货公司有一定吸引力。

传统意义上,百货公司主要就满足用户消费、娱乐、美食、健身等休闲需求的空间载体,而办公设备空间是满足租户日常办公设备需求的场所。办公设备空间+百货公司此种模式,能让租户同时满足两种需求,这也是这类型工程项目的优势所在。VPS

改建难点

整体看来,百货公司+办公设备目前此种模式对于增量改建工程项目起到的作用更大,对成熟且运营情况良好的工程项目来看,更多是起到锦上添花的作用。

但增量改建工程项目的打造出也非常考验民营企业能力,一旦确定引入办公设备商业模式,需要在物业空间设计上将部分网购情景转换成办公设备情景,这是办公设备空间服务项目民营企业熟悉的业务范围,但其中也有不少难点。

首先是采光,目前大部分大型商场的采光基本上依赖灯光,自然采光不足,这与靠窗采光的办公设备空间设计有差异,因此民营企业在改建过程中需要重新设计。VPS

第二是空调,传统大型商场配置的空气循环系统是否能满足办公设备人群的长时间聚集也是问题,如若进行改建,这都需要花费额外成本。

值得注意的还有动线,大型商场动线设计针对的是短暂停留的客群,注重流动性,达到引流的主要就目的。这也意味着办公设备空间工程项目入驻某一楼层后,还需要根据大型商场的动线设计,重新规划各种办公设备区域,难度系数较高。

综上,虽然办公设备空间入驻百货公司是新试著,但也面临着改建运营难度大的现实。除此之外,较高的成本投入对于民营企业而言也是不小问题。相关资料显示,一个百货公司社区的改建成本,通常约是一个写字楼社区改建成本的1.5倍。

因此,此种模式虽一定程度上扩宽了办公设备空间民营企业获取工程项目的渠道,但考虑到与在传统写字楼中改建工程项目有着较大差异,整体运营难度和成本投入较大,主要就还是以头部民营企业的试著为主,尚未产业布局较多工程项目。VPS

不过因准入门槛较高,工程项目打造出差异化明显,如若积极探索出成功模式,未来或能成为民营企业的竞争优势之一。

原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

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