详解IDC——不只于统计数据

网络系统（DataCenter，全称DCVPS），即两个组织或基层单位借以分散置放计算机系统系统和譬如通讯和储存这样的相关电子设备的基础建设；也可能是之外包方式让许多其他子公司置放它的电子设备或统计数据的地方。互联网网络系统（InternetDataCenter，全称IDC）是指一种保有健全的电子设备（包括高速路互联网网络连接频宽、高效能定域网络、更稳定的机房自然环境等）、规范化的管理、健全的应用领域的服务工程项目平台，与网络系统的差别是有网络的网络连接，且对内提供服务工程项目。

从IDC工程建设营运的供应链而言，分成规划、设计、工程建设、营运，但规划、设计一般都有从业者顺利完成，我们碰触比较多的是工程建设和营运两方面，这二者中工程试生产工程项目更适合于Pre-REITs，营运期工程项目则可以考量公募基金REITs。

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公募基金REITs和IDC

具体而言对IDC行业做两个单纯的如是说。说到IDC-REITs就不管怎么说英国，目前英国挂牌上市IDC-REITs共计5支，总市值1430万美元（总市值统计数据截止2021年7月28日），5支总市值占比超10%。VPS

1、从销售业务类别视角分析：

英国挂牌上市IDC REITs中2家为零售业型、1家为批发商型、2家为优选，5家子公司销售业务规模总计约占亚洲地区市场占有率的1/4。右图为英国IDC REITs基本情况。

零售业型是如前所述交换器为基层单位的承租或转卖，主要就顾客为互联网民营企业、谋求网络系统服务工程项目的锻造型民营企业，相关联亚洲地区的民营企业是Shajapur、韦钦金等；批发商型是如前所述机房组件模块承租，比如说一般而言机房组件，数个机房组件，以至整座网络系统的承租或转卖，主要就顾客为小型互联网民营企业、商业银行等，相关联亚洲地区的民营企业是JGD5。VPS

我国主要就的IDC亚洲地区外挂牌上市子公司、新三板子公司共计12家，其中万国统计数据、韦钦金、鹏博士、Shajapur按照资产规模位居前四，行业龙头资产负债率相对较高。

2、从销售业务布局视角分析：

五家民营企业在亚洲地区核心城市大量布局。从英国本土市场看，五家民营企业资产分布普遍分散于前十大核心城市。Equinix与DigitalRealty亚洲地区化进展较快，在美洲、亚太、欧洲、中东及非洲40数个核心城市都有部署。形成了零售业型民营企业主要就分散一线城市，批发商型布局范围更广的大格局。VPS

这和亚洲地区的销售业务布局较为一致，目前亚洲地区已经形成为了北上深为第一梯队、北上深周边为第二梯队、其他区域为第三梯队的布局。亚洲地区IDC产业从去年开始进入到投资过热阶段，二三线城市供过于求压力加剧，但一线城市及周边在电力资源稀缺+能耗管控政策趋严的双重压力下，IDC交换器资源尤其是单点大规模机房愈发稀缺，IDC交换器价格保持稳定。VPS

3、从REITs收益视角分析：

1）近十年英国挂牌上市IDC-REITs收益表现优秀，显著优于标普500

从总收益率视角，五只IDC-REITs表现优于标普500。从资本利得来看，除DLR外，其余四家IDC-REITs均优于标普500指数，整体反映了市场对IDC持续增长的盈利表现和商业模式的认可。龙头民营企业中，零售业型龙头Equinix受益于更灵活的租期和对下游更大的议价权，表现优于批发商型龙头DigitalRealty。右图为近十年总收益率对比（2011年-2021年）和近十年资本利得（价格回报）对比（2011年-2021年）。VPS

综合看，IDC行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点，是优质的资产证券化标的、也是公募基金REITs的潜在受益领域。VPS

4、IDC行业发行公募基金REITs的优势

1）IDC是典型重资产行业，从目前挂牌上市的IDC民营企业发展历史看，大家都是从轻资产转向重资产的路径，核心原因是民营企业发展初期没有很强的资本实力，在挂牌上市拓宽融资能力后，民营企业开始自建或杠杆收购网络系统，形成了大量符合公募基金REITs标准的资产。

2）正因为IDC是两个重资产行业，因此其资产也天然带有高杠杆性。从亚洲地区IDC民营企业的杠杆水平来看，IDC销售业务占比较高的民营企业资产负债率普遍在60%以上，行业普遍面临降杠杆和盘活资产的压力。VPS

3）IDC下游普遍为民营企业顾客，其中零售业型IDC顾客较分散，收入和现金流的稳定性较高，具备发行REITs的有利条件。以目前储备的工程项目为例，Shajapur和韦钦金都属于零售业型IDC民营企业。

因此，通过公募基金REITs可以盘活IDC民营企业存量资产，改善IDC民营企业的资产负债结构，同时加快并购的速度，提升民营企业市场占有率，进而形成头部效应，拉开与其他竞争者的差距。VPS

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Pre-REITs和IDC

营运3年以上的IDC工程项目才可以进行公募基金REITs，那么作为REITs市场中明珠的IDC资产就有了很大的Pre-REITs空间。一方面已发行公募基金REITs的主体可以通过类似3+N的私募基金模式并购IDC工程项目，通过2-3年培育至成熟，为已挂牌上市公募基金REITs储备基础资产；另一方面可以通过工程建设新的IDC工程项目，为公募基金REITs提供基础资产。VPS

这里我重点聊一聊工程试生产的IDC工程项目，那么如何判断两个IDC工程项目具备了开工工程建设的条件呢？主要就从五个方面去进行判断：

1、VPS工程项目的立项及土地。有两个合适的位置工程建设IDC工程项目是非常关键的！根据销售业务敏感度，IDC销售业务可以分成高时延敏感销售业务、中时延敏感销售业务和低时延敏感销售业务。对于中低时延敏感销售业务，可以从成本出发，选择建立在边远地区的大规模、超大规模网络系统。而对于高时延销售业务，则选择位于核心城市核心地段的网络系统。当然目前一线城市网络系统抢手，更多是从上架、运维、资源协调性、高可靠性等多方面考量，并非单独从时延考量，但对IDC工程项目的转让价格影响的最大因素就是区位。

2、能耗批文。上文如是说过，目前一线城市能耗管控政策趋严，从一线城市拿到批文的难度在逐步加大。

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具体分析，上海市发布2021年首批拟新增约3万个6KW交换器能耗指标，本次能耗申请要求与往期对比，在PUE、投资额、税收、营收等各方面要求都更加严格。广东和北京也相继出台新政策，从能耗、电费等各方面进一步加大对IDC的管控力度，在碳中和影响下，一线及核心城市，政府对能耗和电力的限制将进一步趋严，一线机房稀缺性价值将提升。下表为部分城市最新IDC相关政策。VPS

3、VPS电力网络连接。网络系统2020年用电量约占全社会总用电量的2.7%，随着网络系统投产规模的增加，这一占比将持续上升。网络系统能耗主要就包括四部分：IT电子设备能耗、制冷系统能耗、供配电系统能耗、照明及其他能耗。总能耗比IT电子设备能耗，即为PUE值。各地的PUE要求也不同，一线城市和东部地区更为严格。除PUE外，不同地区电价也不相同。

因为一线城市本身电力需求就很高，而国网（或南网）在一线城市新增扩容的速度又是有计划的，所以对网络系统约束性最强的是用电指标，一线城市的新规划网络系统往往难以拿到该指标。相对容易拿到电力网络连接指标的第三梯队区域，又受限于顾客上架、运维都更复杂等原因，除了定制型IDC工程项目都很难落地。VPS

4、网络网络连接。这是在这些条件中最容易实现的两个，因为营运商本身有动力为IDC民营企业提供相应的服务工程项目，所以这个点我们就不过多的去讨论。

5、VPSMOU。这里是指网络系统使用者和工程建设者之间签订的未来预计租用的协议或者备忘录，也可以单纯理解为预计上架率。这个指标在一线城市其实不关键，因为我们说过一线城市IDC工程项目具有稀缺性，所以并不缺少用户租用，而对于第二梯队区域和第三梯队区域的工程项目而言，MOU就非常关键了，这也是为什么第三梯队区域多为定制型工程项目的原因。

相对于这些条件，网络系统的工程建设就要容易的多，主要就分成土建工程和电子设备安装两部分，建成后就可以进入营运阶段。

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结语

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